Herontwikkeling met een hoog ambitieniveau | De Hulk, Almere

Kantoorgebouw De Hulk in Almere Haven heeft een transformatie ondergaan. Medio 2012 is gestart met de enorme operatie om één van de oudste gebouwen van Almere te transformeren van kantoorpand naar woonruimte. Woningcorporatie De Alliantie had een hoog ambitieniveau voor ogen waarbij duurzaamheid voorop stond. Rik Lagerwaard architect BNA uit Amersfoort tekende voor het ontwerp.

Herontwikkeling met een hoog ambitieniveau

Het markante kantoorgebouw De Hulk verrees als één van de eerste gebouwen in het nieuwe land van de Flevopolder. Om het verouderde kantoorpand te transformeren tot 27 duurzame woningen waren behoorlijke ingrepen nodig. Lagerwaard: “Het oorspronkelijke gebouw stamt uit het eind van de jaren ’70. In deze tijd was de luchtspouw 5 centimeter dik en nagenoeg ongeïsoleerd. Daarom is onder andere besloten om de buitenspouwbladen eraf te halen en het gebouw helemaal opnieuw te isoleren.”

De opdrachtgever, woningcorporatie De Alliantie Almere, had namelijk het ambitieuze doel om een GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn voor duurzaam bouwen) van minimaal 8 te realiseren. In deze norm wordt gekeken naar energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde van een gebouw. Uiteindelijk is er zelfs een GPR van 8+ gehaald.

Strategisch slopen
Om de milieubelasting van het gebouw te beperken, heeft de herontwikkeling plaatsgevonden met een beperking van sloopafval. “We hebben hier volstaan met strategisch slopen”, legt Lagerwaard uit. “Er is steeds specifiek gekeken wat er hergebruikt kon worden. Daarna is geoptimaliseerd op punten waar dat nodig was, dus met name op het gebied van duurzaamheid.” 
 
Het gebouw bestond uit een viertal rubrieken: het skelet, de trappenhuizen, de gevel en het dak. “Het betonskelet is helemaal gehandhaafd. Op de koppen van het bestaande gebouw zaten trappenhuizen met een lift. Die lift was te klein en de trappen voldeden niet aan de huidige bouwnormen voor huurwoningen. De totale trappenhuizen zijn dus gesloopt en opnieuw ontwikkeld.”

“De prefab betonnen elementen aan de gevel zijn behouden”, gaat Lagerwaard verder. “Daar zijn balkons op gemaakt, zodat de bewoners een eigen buitenruimte hebben. Ook de binnenspouwmuren zijn blijven staan. Het enige dat tekortschoot aan de buitenschil was de isolatie. Het was dus een strategisch keuze om het buitenspouwblad te  verwijderen en hoogwaardige isolatie aan te brengen. Dat verdien je terug in de exploitatie.” Op die manier is ook naar het dak gekeken. “De bestaande dakplaten zijn blijven liggen, maar wel extra geïsoleerd. Zo is per onderdeel gekeken naar de waarde en of het opnieuw te gebruiken was. Daar hebben we de keuze voor een aanpak op laten volgen.”
 
Scherp budget
De kritische blik op het hergebruik van materialen had ook een positief effect op de financiën. In het gebouw zijn sociale huurwoningen gerealiseerd, dus het project was scherp gebudgetteerd. Toch was de financiële haalbaarheid volgens Lagerwaard snel duidelijk. “Er stond een betonskelet waar niks aan mankeerde. Er zouden behoorlijke kosten aan verbonden zijn om dat te slopen en de grond vrij te maken voor nieuwbouw. Natuurlijk vroeg de herontwikkeling ook om een flinke investering, maar uiteindelijk is dit project ruim onder de nieuwbouwprijs gerealiseerd.” Eén van de elementen waarin flink geïnvesteerd is, zijn nieuwe duurzame systemen. “De bestaande installaties waren na 40 jaar helemaal op. Nu zijn er bijvoorbeeld lagetemperatuurverwarming en een zonneboiler in het gebouw aangebracht. De energie voor de algemene verlichting wordt ook opgewekt door zonnepanelen. Om het binnenklimaat van de woningen nog verder te verbeteren heeft het gebouw een sedumdak gekregen.”

Lichtgewicht keramische bekleding
Bij alle ingrepen was de grootste uitdaging om niet te zwaar te bouwen. “De bestaande fundering is gebaseerd op een bepaald gewicht, daar kun je niet te veel aan toevoegen. Voor de nieuw geïsoleerde gevel is dus gezocht naar een dunnere en minder zware gevelbekleding. Dat zijn keramische dakpannen geworden.” Die keuze kwam niet alleen voort uit het beperkte gewicht. “We wilden van dit voormalige kantoorpand een echt woongebouw maken en dus materialen gebruiken die refereren aan een woonomgeving. Keramische dakpannen zijn in dat opzicht een mooi traditioneel product.” Door het gebruik van de dakpannen op de gevel is de uitstraling van het gebouw echter verre
van traditioneel. “Er is aansluiting gezocht met de Amsterdamse School, een architectuurstroming uit het begin van de vorige eeuw waarin verticale dakpannen geregeld voorkomen. Dit is een verwijzing naar de veelal Noord-Hollandse herkomst van de eerste bewoners van Almere. Door het gemêleerde gevelbeeld in allerlei verschillende kleuren krijgt het pand tegelijkertijd de moderne uitstraling van nieuwbouw.”
 
De Hulk
Het onorthodoxe materiaalgebruik accentueert de vorm waaraan het gebouw zijn naam dankt. Die doet denken aan een historisch vrachtschip, een ‘hulk’ genoemd. “Het kantoorgebouw verrees in 1977 als enige bouwwerk in de omgeving. Toen iemand het verlaten gebied in reed op weg naar een bouwvergadering, zag hij de contouren van dit pand aan de horizon en vond dat het op een hulk leek. Zo heeft het gebouw zijn naam gekregen.” Tijdens de renovatie is de vorm van De Hulk versterkt. “Vroeger was het een heel massief, vierkant gebouw door de trappenhuizen aan de koppen. In de nieuwe situatie zijn de voor- en achterkant meer afgeschuind, waardoor het nog meer op een schip lijkt.”

Gebiedsontwikkeling in de regio Almere
Deze dynamische vorm past volgens Lagerwaard ook beter in de omgeving. “Almere is een beetje een hoekige stad. Door de schuine lijnen kijk je makkelijker langs het gebouw. Zo is de vorm zachter en minder confronterend.” Om die reden is de plint van het gebouw, die is herontwikkeld als multifunctionele bedrijfsruimte, nu ook grotendeels opgetrokken uit glas. “Het gebouw was voorheen gesloten tot op de begane grond. De plint is nu transparant gemaakt. Je kunt door het gebouw heen kijken. Zo kun je zien wat er binnen gebeurt en betrek je het bij de stad.” De herontwikkeling van De Hulk is dan ook een belangrijk onderdeel van de gebiedsontwikkeling in de regio Almere. “De Alliantie is Almere zeer actief aan het upgraden. Als woningcorporatie hebben ze een maatschappelijke verplichting om een prettige woonomgeving te creëren.” Voor De Hulk is het hoge ambitieniveau in elk geval gehaald, daar kan Almere Haven de komende 40 jaar zeker weer mee voort.


Opdrachtgever: Woningcorporatie De Alliantie, Almere
Architectenbureau: Rik Lagerwaard architect BNA, Amersfoort
Toegepaste dakpannen: VHV wijnrood verglaasd, nachtblauw verglaasd, lichtbruin verglaasd, aquamarijn verglaasd - Wienerberger Tegelen
Oplevering: 2013